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民知“民法典合同编”解读系列之十三 一、基本案情 陈某有一套房产欲出售，2021年5月7日,郑某打算购买陈某房产，并交付定金20万元。2021年5月15日,郑某
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陈某有一套房产欲出售，2021年5月7日,郑某打算购买陈某房产，并交付定金20万元。2021年5月15日,郑某与陈某签订了《二手房屋买卖合同》。合同签订后,郑某共分六次向陈某支付了1200万元购房款，但房屋未过户。后，有其他购房者出价较高，陈某又将这套房卖给了他人。为此，陈某与郑某于2021年6月30日,双方签订了《违约协议》。该协议约定:“经买卖双方协商一致,因卖方人陈某房两卖单方违约,导致与买方人郑某无法进行过户手续,卖方人陈某自愿赔偿买方人郑某各种经济损失及违约金100万元,已付20万元。之后,陈某于2021年7月2日支付郑某10万元后,至今仍欠郑某各种经济损失及违约金70万元。郑某向法院提出诉讼请求：请求陈某支付违约金70万元。
法院审理认为，陈某与郑某签订的《二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，应合法有效。依法成立的合同，对双方均具有法律约束力。双方当事人均应依诚实守信原则全面履行各自的义务。本案中，陈某一房两卖违约，导致房屋无法过户，自愿承担郑某的各项经济损失及违约金赔偿，双方达成的《违约协议》，未违反相关法律法规规定，且由双方签字确认，系双方当事人真实意思表示，应合法有效。陈某对所欠郑某经济损失及违约金以欠条的形式予以确认，亦属其真实的意思表示。陈某履行部分给付义务后，尚欠70万元违约金未及时给付，违反了协议约定，理应承担相应的民事责任。郑某要求陈某支付剩余经济损失及违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。综合以上因素，《违约协议》系对陈某违约应承担责任的综合概括，陈某于本判决生效后十日内给付郑某各种经济损失及违约金70万元。
不动产所有权转移需要过户登记，在没有完成变更登记的情况下，不发生物权变动的效力，所有权仍然是卖方的。一房两卖买卖合同是有效的，最后所有权的取得由变更登记决定，未完成变更登记的买家可以追究卖方的违约责任，但不能依据合同请求完成所有权的变更，因为此时属于履行不能。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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